Wer heute eine Immobilie kauft wird zunächst einmal mit den gesetzlichen Sanierungspflichten konfrontiert. Diese beinhalten die Vorgaben, alte Heizungsanlagen auszutauschen, die Dämmung von Rohrleitungen sowie die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke auf einen aktuellen energetischen Standard zu bringen.
Die Pflicht greift allerdings erst, sobald Sie selbst anfangen, bauliche Maßnahmen an Ihrer neuen Immobilie umzusetzen. Die Sanierungspflicht greift ab dem Moment, in dem Sie planen, mehr als 10 Prozent eines Bauteils im Rahmen einer Baumaßnahme zu verändern. Stellt sich die Frage, inwieweit Sie die Sanierungspflicht durch den Kauf einer sanierten Immobilie umgehen können.
Definition: sanierte Immobilie
Sanierung ist nicht gleich Sanierung. Ursprünglich meinte der Begriff Sanierung die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit einer Immobilie. Heute geht der Begriff Sanierung weit darüber hinaus.
Eine klassische Sanierung kann beispielsweise die Beseitigung von Feuchtigkeit im Mauerwerk und von Schimmel beinhalten. Wenn heute von einer Sanierung die Rede ist, meint man allerdings häufig eher eine energetische Sanierung. Zu energetischen Sanierungsarbeiten gehören beispielsweise die Dämmung von Dach und Fassade. Auch der Austausch einer Heizungsanlage oder von alten Fenstern gilt als eine Form der energetischen Sanierung.
Falls Ihnen ein saniertes Haus angeboten wird, sollten Sie unbedingt überprüfen, welche Art von Sanierung vorgenommen wurde. Falls der Garten beispielsweise eine marode Terrasse hatte, wäre selbst der Bau einer neuen Terrasse bereits eine Sanierung.
Überprüfung der Sanierung
Sobald Sie sich für den Kauf einer sanierten Immobilie entscheiden, sollten Sie prüfen, welche Sanierungsarbeiten wirklich erledigt wurden. Denn auch wenn verschiedene Sanierungsprojekte an einer Bestandsimmobilie umgesetzt worden sind, kann noch immer ein Sanierungsaufwand auf Sie warten, nachdem Sie das Haus gekauft haben.
Lassen Sie nachweisen, welche Sanierungsarbeiten vorgenommen wurden und wann diese erledigt worden sind. Bei einer umfassenden energetischen Sanierung werden ausreichend Dokumente vorliegen, mit denen der Verkäufer Ihnen die konkreten Sanierungsarbeiten belegen kann. Von neuen Fenstern und Türen über eine neue Heizung und eine Badsanierung bis hin zum Einbau einer neuen Holztreppe können in einer sanierten Immobilie viele unterschiedliche Bereiche betroffen sein.
Rechtliche Aspekte
Wie oben bereits beschrieben, gibt es eine Sanierungspflicht für Personen, die nach 2002 eine Immobilie gekauft oder geerbt haben. Diese Pflicht können Sie umgehen, indem Sie direkt eine sanierte Immobilie erwerben. Wichtig dafür ist, dass die Sanierungsarbeiten, die unter die gesetzliche Pflicht fallen, bereits vor dem Verkauf erledigt wurden.
Das sollten Sie sich entsprechend nachweisen lassen. Möglich ist das beispielsweise über Rechnungen von Handwerksbetrieben oder durch Quittungen aus dem Baumarkt für das bei der Sanierung verwendete Material.
Gut zu wissen
Auch ein sanierter Altbau bleibt rechtlich betrachtet weiterhin ein Altbau. Das kann auch bedeuten, dass ein saniertes Haus trotzdem unter Denkmalschutz steht. Informieren Sie sich daher vor dem Kauf eines Hauses genau über sein Alter und ob hier Denkmalschutz vorliegt.
Finanzielle Aspekte
Der Kaufpreis eines sanierten Altbaus ist höher als jener eines sanierungsbedürftigen Altbaus. Dabei sollten Sie genau prüfen, ob der Preisunterschied berechtigt ist. Denn oft ist es so, dass Sie verschiedene Sanierungsarbeiten auch in Eigenleistung ausführen können. Je nach persönlichem handwerklichem Geschick kann daher auch der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie eine gute Alternative sein.
„Wenn Sie auf der Suche nach einem sanierten oder auch sanierungsbedürftigen Altbau sind, kann Ihnen ein versierter Immobilienmakler behilflich sein“, betont Dennis Gaspar, Makler aus Düren.
Technische Prüfung
Falls ein Haus energetisch saniert werden soll, wird oft ein Energieberater zu Rate gezogen. Dieser erstellt ein Sanierungskonzept, welches zeigt, welche Sanierungsmöglichkeiten bestehen und was genau ausgeführt werden soll. Ob das Sanierungskonzept zu 100 Prozent umgesetzt wurde, lässt sich im Nachgang oft nur noch an den technischen Daten der verbauten Dämmung oder der neuen Heizungsanlage abmessen.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Um die Energieeffizienz eines Hauses zu erkennen, gibt es den Energieausweis. Er zeigt klar auf, wie hoch der allgemeine Verbrauch von Wärmeenergie in Ihrem Haus oder der Immobilie Ihrer Wahl ist. Im Energieausweis wird jedem Haus eine Energieeffizienzklasse (A+ bis H) zugewiesen.
Anhand dieser Effizienzklasse können Sie den (energetischen) Sanierungsstand eines Hauses zumindest im Hinblick auf energetische Sanierung klar ablesen. Zum Thema Nachhaltigkeit gehören aber auch Fragen nach der Qualität der Bausubstanz und ob Materialien verbaut wurden, die heute gar nicht mehr genutzt werden dürfen – beispielsweise Asbest. Wird Asbest in Ihrem Haus festgestellt, ist eine sofortige Sanierung unausweichlich.
Gutachterliche Unterstützung
Wenn Sie auf der Suche nach einer sanierten Immobilie sind, ist die Hinzuziehung eines Gutachters oder eines Bausachverständigen sehr hilfreich. Denn solche Gutachter können Sie schnell auf bauliche Mängel und Schäden hinweisen, wie dort etwas Feuchtigkeit in der Wand und da ein Schimmelbefall an einer Wand. Ein solcher Gutachter kann Ihnen auch direkt erläutern, ob sich mit dem Kauf dieses sanierten Hauses noch immer rechtliche Sanierungspflichten für Sie ergeben.
Fazit
Ein saniertes Haus zu kaufen kann eine ganze Reihe von Vorteilen haben. Da wäre zum Beispiel der Wegfall der Sanierungspflicht bei einem Altbau. Ein Haus, das energetisch saniert wurde, wird in Zukunft auch nur noch vergleichsweise niedrige Heizkosten verursachen. Kaufen Sie hingegen ein günstiges, aber sanierungsbedürftiges Haus, können Sie bei der folgenden Sanierung womöglich auf staatliche Förderungen zurückgreifen. Ein Gutachter oder ein Energieberater kann Ihnen hier auch dabei helfen, notwendige Sanierungen zu planen und schließlich dann auch durchzuführen.